2023年以来，酒店行业市场的火热有目共睹。据文化和旅游部数据中心测算，今年五一期间，全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%;实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%。迈点不完全统计，今年4月共有205家酒店在全国各地签约，数量达到2022年月均签约的4倍，还有百余家酒店开业。火热的市场，涌现投资机会的同时也蕴藏着风险。如何选择合适的酒店品牌与区位、物业?

　　迈点专访维也纳酒店(江苏淮安钵池山公园店)投资人毕雷雨，2022年他所投资的维也纳酒店入住率达到85%，2023年开年至今，酒店入住率达到91%，今年5月份连续满房5天，RevPAR达359元。值得一提的是，在3年前，他还在房地产行业从事相关投资工作，为何选择跨入酒店行业，并且在短短3年就实现不错的成绩?

　　入行：顺应市场变化的结果

谈到入行，毕雷雨笑着说，如果不是5年前房地产行业受到相关政策和市场端的影响，他可能并不会投资酒店。彼时，在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”，伴随需求端继续深化调控，市场监管的力度不断加强。“受到多个方面的影响，当时行业面临着投资成本高、回收款难的困境。后来我们就想通过其他的投资渠道寻找新的盈利增长点，在进行调研时注意到大家对于中端、中高端酒店住宿需求在不断增长，所以我们就打算投资酒店，并且最好是契合人们需求的中端或者中高端酒店。”

　　观察当时的淮安酒店市场状况可知，彼时淮安的酒店行业市场确实存在缺口。据淮安市统计局数据发布的《2019年淮安市限上住宿餐饮业运营情况简析》，当时淮安的住宿餐饮市场呈现门店规模小、运营情况不佳、网络营销发展滞后的特点，但总体呈现发展趋势向好、住宿业增长快于餐饮业、开发区增长速度最快、清江浦区比重最高的发展状况。当年，与淮安住宿餐饮市场发展状况不相符的是每年增加的国内旅游人数，古淮河、白马湖、金湖水上森林公园等旅游景区吸引着追求“自然”“放松”的人们。据江苏省统计局数据，从2015年至2019年，淮安国内旅游人数从2323.79万人次增长至3658.47万人次，但淮安市星级宾馆数量在2019年却仅有27家，酒店市场具备较大发展空间。

　　常年从事房地产投资的毕雷雨对于市场的敏感嗅觉让他抓住了这个机会。“当时决定做酒店之后，我们就去进行市场调研，看大家对于哪类酒店的需求度更高，结果发现大家对于淮安一些小酒店破旧的住宿设施满意度不高，相比便宜的经济型酒店，大家更愿意多花点钱，提升住宿品质。”于是，做中端酒店的想法开始在毕雷雨脑海中蔓延。

　　自己做还是加盟连锁品牌?在经历了一番头脑风暴之后，毕雷雨还是决定加盟连锁。“根据我们的调查，淮安已经有很多单体酒店了，但没听过的品牌市场竞争力不强，而且年轻人更喜欢在网络上订酒店，连锁的品牌本身就具备一定的会员数量和品牌知名度，会比陌生的单体品牌更具备市场竞争力。”经过对多个中端酒店连锁品牌的了解，毕雷雨最终选择了颇具欧式艺术风情的维也纳酒店。

选择：2023年至今，酒店入住率为何能达到91%？

　　在当时酒店市场上中端品牌“花团锦簇”的态势下，为何毕雷雨会选择维也纳酒店?他给了迈点几个关键词：品牌影响、会员体系、住宿品质、团队协作。

　　#强大的品牌影响力

　　作为中国中端酒店开山之作，维也纳酒店品牌从成立至今已有30年品牌积淀，拥有强大的品牌核心价值，众多荣誉加身。

　　“选择品牌时，我们正是看中了维也纳酒店强大的品牌价值，以及结合自己之前住宿维也纳酒店的完美体验，维也纳成为了加盟首选。”毕雷雨告诉迈点，既然选择加盟中端酒店连锁品牌，就要选择市场中影响力最强，最具竞争力的品牌，而维也纳酒店厚重的品牌历史积淀能够为此提供保障。据悉，截至目前，维也纳酒店规模已经超过1800家，覆盖全国31个省份287个城市，在营门店超过1300家，同时其已连续10年蝉联中国连锁酒店中端品牌规模第一，拥有深厚的消费认知和市场基础。

　　与此同时，强韧的品牌价值意味着庞大的会员流量。毕雷雨坦言，选择维也纳酒店的原因也包括其多年来积累的数量庞大的会员，相比不知名的单体酒店，这将在淮安这样的下沉市场中拥有强大的竞争优势。

　　#完美的住宿体验

　　作为旅途中以睡觉为目的地临时落脚点，如何打造完美的住宿体验一直被酒店方重点关注。观察维也纳酒店，其自诞生之日起就始终踩在消费者的需求点上。不论是在经济型酒店盛行期间强调服务，还是在消费升级后强调体验，维也纳酒店不断的产品迭代升级成为其保持快速发展的重要原因之一。

　　如今，随着居民收入的不断提高，简单的“洗、息、睡”型的酒店已经不能满足消费者需求，性价比高、体验度好、具有特色的中端酒店更受青睐。毕雷雨告诉迈点，自己之前由于工作原因经常出差，某次下榻了维也纳酒店，酒店欧式艺术的装修令他印象非常深刻，且酒店床品舒适、服务贴心，相比住过的其他酒店来说，维也纳酒店的住宿体验十分完美。而且从1.0到5.0，维也纳酒店一直走在产品升级迭代的路上，致力于为为入住宾客提供优雅舒适的体验，这将在中端酒店市场具备独特的竞争优势。

　　#高效的团队协作能力

　　一直以来，维也纳酒店都以行业内首推的高效智能化运营体系，标准化管理流程，丰富的成功管理经验，共同打造“高效率、高品质”的运营力。强规模、强运营的统一管理团队，上千店的成功案例、多元适配的投资方案、专业的营销运营赋能等，都为维也纳酒店的成功复制提供了切实保障。

　　毕雷雨则表示，维也纳酒店强大的协作、运营能力一方面表现在筹建上，一方面则表现在开业后的酒店运营赋能上。“在开业前的筹建阶段，维也纳酒店派来的团队在设计、施工、策划上就给我们提供了不小的帮助。维也纳酒店从各部门人力的协作，到酒店项目的落地，再到酒店后期运营前的辅导都非常到位。”毕雷雨坦言，除此之外，酒店开业后，维也纳酒店仍会派驻相关负责人巡视门店情况，并作出相应的改进计划，增强酒店运营能力和市场竞争力。

　　也正是因为维也纳酒店在前期中期和后期的大力支持，毕雷雨所投资的维也纳酒店(江苏淮安钵池山公园店)在2021年开业入住率就达到了75%;2022年虽然口罩因素对酒店业绩造成了一定影响，但整体入住率保持在80%以上;2023年，酒店市场随着旅游行业的复苏迎来爆发，酒店的入住率从开年至今保持在91%以上。“虽然是第一次投资酒店，但维也纳细致周到的服务极大的提升了我对于品牌投资的安全感。”毕雷雨说，接下来，他打算再投资2-3家维也纳酒店。

建议：区位、物业、品质、运营的四重结合

　　如果说一二线城市是连锁酒店品牌的桥头堡，那么在市场竞争日益加剧的今天，三四线城市的市场争夺正在成为新的主阵地。从数量上来看，我国一线城市有4座，新一线城市15座，二线城市30座，而下沉市场三四线城市却有623座。随着下沉市场经济得以快速发展，消费升级趋势也愈发明显，中端酒店的发展空间也逐渐扩大。

　　以淮安为例，毕雷雨告诉迈点，目前淮安的酒店大多数还是快捷酒店和当地的单体酒店，连锁酒店、中端酒店在市场上仍存在较大缺位待填补，而随着消费升级以及年轻人成为住宿行业消费的主要群体，相比价格来说，大家对于酒店品质的要求将越来越高，中端酒店将迎来快速的发展。

　　作为成功投资维也纳酒店的投资人，毕雷雨在选择酒店产品、酒店区位等方面有何建议?他说，从酒店产品选择方面来看，要提前进行市场调研，摸清主要消费群体的消费倾向，再进一步选择酒店产品。比如当所选地址周边年轻人聚集，就可以选择投资维也纳酒店V5.0，酒店客房有着巧妙的模块划分,房间包含睡眠区、休闲区、及卫浴区，客房空间简约时尚，设计化繁为简，不仅能够带来视觉的享受,更结合实用主义和智慧客控系统,满足年轻消费者的多重需求。

　　从选址来看，要选择人流量大的区域，比如维也纳酒店(江苏淮安钵池山公园店)就位于城市主干道;物业选择上房间的大小要合适。在服务上，要全心全意为消费者打造完美的住宿体验，比如维也纳酒店对于睡眠产品、洗漱产品以及房间相关软件硬件进行升级;在运营上，可以借助维也纳酒店强大的运营能力，支持门店正常运转和增加盈利。据悉，今年5月份，江苏多家维也纳酒店RevPAR高达800元以上并呈现连续满房状态，其中还有门店实现连续13天满房。

　　当三四线城市的发展潜力慢慢涌现，酒店连锁化率普遍较低、运营管理松散、成长空间巨大的下沉市场也将成为酒店发展新的“黄金地带”，各大酒店品牌纷纷瞄准下沉市场布局。值得一提的是，在这其中，维也纳酒店凭借产品的迭代升级以及集团化的专业管理、品牌效应大大提升管理效率，增长收益，已经率先在下沉市场闯出一片天地。